اختلاف بین سازنده و مالک
پیش نکات مهم در بررسی نحوه حل اختلاف بین سازنده و مالک
نحوه درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
نکات اساسی قرارداد های مشارکت در ساخت
نحوه دسترسی به نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده
مهمترین دلایل ایجاد اختلاف بین شرکا در قراردادهای ساخت و ساز
بهترین راهکار حل اختلاف مالکین جهت قراردادهای مشارکت
معرفی برترین وکیل حل و فصل اختلافات بین مالک و سازنده و ساکنین ساختمان
بررسی امکان کلاهبرداری قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز مسکن
حل اختلاف بین مالک و سازنده ملک
بررسی قراردادهای مشارکت در ساخت به شیوه عملی
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً آورده مالکین زمینی است که قابلیت ساخت بنا در طبقات زیاد را دارد.
آورده سازنده یا پیمانکار مبالغی است که جهت ساخت و تکمیل پروژه تامین خواهد نمود.
تعهدات بین طرفین طبق قرارداد منعقد می شود.
شیوه معمول در تنظیم این گونه قرارداد ها این است که مالک فقط زمین را تامین کرده و قدر و سهمی از ملک را به نام سازنده منتقل می نماید.
سایر بخش های مربوط به قرارداد معمولاً به عهده سازنده قرار می گیرد
حال اگر سازنده در جریان انجام تعهدات و ساخت بنا به تعهدات خود عمل نکند تکلیف چیست؟
از یک سو مالک طبق سند رسمی قدرالسهم مربوط به آورده خود را به نام سازنده منتقل نموده است.
از سوی دیگر ساختمان نیمه کاره وجود دارد که سازنده از تکمیل آن خودداری می کند.
خریداران نیز ممکن است در این بین وجود داشته باشند که اختلاف بین سازنده و مالک باعث ضرر آنها نیز خواهد شد. چرا که تعلق جریمه های مختلف از سوی ادارات مانند دارایی شهرداری ثبت و جرائم آن به مالکیت آنها خدشه وارد خواهد کرد.
نحوه حل اختلاف بین سازنده و مالک در این مختصر مورد بررسی قرار می گیرد.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
در زمان تنظیم این گونه قراردادها به این مسائل دقت کافی مبذول شود.
چرا که اختلافات بین سازنده و مالک می تواند باعث توقف عملیات ساختمانی و ضرر غیر قابل تصور به مالک شود.
اما اگر مالک ساز و کار اجرایی مناسبی را در نظر بگیرد از تخلفات صورت گرفته توسط سازنده کمترین خسارت را خواهد دید.
تنظیم قرارداد باید به نحوی باشد که در صورت عدم انجام تعهدات توسط هر یک از طرفین، مجبور به تحمل خسارت مالی و تبعات سنگینی شود. به عنوان مثال می توان ضمانت اجرای تخلف از تعهدات در قرارداد را برای طرفین به نحوی سنگین نمود که ارتکاب تخلف مساوی با از دست رفتن کل سرمایه باشد.
در این حالت هر چند که انجام تخلفات مانع پیشرفت کار خواهد شد اما امکان برطرف کردن آن با کمترین خسارات متصور می‌شود. لذا در اینگونه موارد حتماً هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با وکیل تخصصی ملک در تهران مشاوره نمایید.
حل اختلاف بین مالک و سازنده ملک
نحوه تعیین داور و تدوین شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
تعیین داور با دانش تخصصی املاک و حقوقی در قرارداد
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت مسئول مشاور املاک و یا دلال معامله نام خود را به عنوان داور مرضی الطرفین در قرارداد وارد می نماید.
در هنگام بروز اختلاف این خود دلیل دیگری بر طولانی شدن روند رسیدگی به حل اختلافات است.
در عمل مشاهده شده است متصدیان و مشاورین املاک با توجه به این که فاقد دانش حقوقی و تجربه کافی در پرونده حقوقی و صدور رای داوری هستند عملاً کار را بیشتر گره می زنند. یا در بعضی از موارد مشاهده شده که خدای ناکرده خود این‌ها موجب بروز اختلاف و کسب منفعت از طرفین می‌شو.د با این وصف که با ترغیب یکی از طرفین به تخلف در تعهدات اقدام به صدور رای به نفع وی و دریافت وجوه من غیر حق می نمایند.
تکلیف کار در اینگونه موارد چیست؟
چگونه می توان داور مورد اعتماد طرفین را انتخاب نمود؟
موسسات حقوقی و داوری وجود دارند که با هیچ کدام از طرفین پرونده آشنایی قبلی نداشته و صرفا بنا به حکم قانون رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمایند. مراکز داوری رسمی و قانونی نیز در کشور وجود دارد که در این گونه موارد نسبت به حل اختلاف به صورت تخصصی اقدام می نمایند. هرچند که رای داور قابل ابطال در دادگاه حقوقی است اما این امر خود مانعی برای ادامه عملیات و قطعی شدن تکلیف پرونده است.
بنابراین در تعیین داور و درج شرط داوری در معاملات به دقت نمایید تا خود به چالشی جدید در حل مشکلات تبدیل نشود و به اصطلاح مشکل روی مشکل نگذارد.
نمونه دعاوی قابل طرح قرارداد مشارکت در ساخت
نمونه ای را برای شما ذکر خواهیم کرد.
در یک قرارداد مشارکت در ساخت متصدی مشاورین املاک به عنوان داور مرضی الطرفین تعیین شد.
سازنده یا پیمانکار در اثنای انجام پروژه فوت نمود و موضوع در اختیار ورثه وی قرار گرفت.
ورثه با مالک سر ناسازگاری گذارده و به تعهدات مورث خود عمل ننمودند.
در هنگام قرارداد مالک از سازنده وکالت بلاعزل دریافت نموده بود تا در صورت تخلف از انجام تعهدات قدرالسهم ای که به نام وی منتقل شده بود را بازگرداند.
اما با فوت سازنده وکالت نیز باطل شد و قابلیت اجرا نیافت.
داور مرضی الطرفین نیز از صدور رای و تصمیم‌گیری امتناع نمود.
تعدادی از واحدهای احداث شده توسط سازنده و مالک به اشخاص ثالث در هنگام اجرای عملیات ساختمانی واگذار شده بود.
با توجه به عدم انجام تعهدات توسط سازنده و ورثه وی این اشخاص که واحدهای آپارتمان را خریداری نمودند و بلاتکلیف رها شده‌اند.
مشاهده می فرمایید که عدم دقت در تنظیم قرارداد و اعتماد بیجا به اشخاص فاقد صلاحیت و دانش حقوقی چه چالشهایی را برمی‌انگیزد؟
حال چندین پرونده باید در دادگاه مطرح شود تا اولاً:
شرط داوری به سازنده با توجه به امتناع داور از رسیدگی باطل شود.
ورثه سازنده شناسایی و به دادگاه معرفی شوند.
الزام به انجام تعهدات به قائم مقامی از سازنده به طرفیت ورثه مطرح شود.
در صورت عدم انجام تعهدات مالک خود باید ساختمان را کامل نموده و بعد مطالبه وجه یا تضامین از ورثه سازنده نماید.
دعاوی دیگری که از حوصله این بحث خارج است.
مشاهده فرمودید که عدم دقت در تنظیم قرارداد می‌تواند باعث طرح حداقل ۲۰ پرونده حقوقی در دادگاه های دادگستری شود. پس برای جلوگیری از اتلاف وقت و سرمایه و هزینه‌های عمومی در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وکیل تخصصی این موضوع مشاوره نمایید.
